【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2021年預(yù)售屋交易熱絡(luò)，尤其下半年預(yù)售屋交易大爆發(fā)，但2022年以來，買氣似乎有降溫趨勢(shì)。永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示：根據(jù)預(yù)售屋實(shí)價(jià)登錄資料統(tǒng)計(jì)(圖一)，統(tǒng)計(jì)2021年9-12月與2022年前4月預(yù)售屋交易，2022年全臺(tái)交易件數(shù)大減37.9％，總銷金額衰退31.6％，預(yù)售屋買氣出現(xiàn)明顯降溫。葉凌棋說明，2021年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)佳，出口暢旺、景氣燈號(hào)連亮9顆熱絡(luò)甚至過熱紅燈，讓房市交易增溫，民眾樂觀看待房市後市，預(yù)售屋交易也受到激勵(lì)，同時(shí)也讓投機(jī)炒作死灰復(fù)燃，讓內(nèi)政部於2021年12月推出「平均地權(quán)條例修正草案」，經(jīng)由行政院拍板，送進(jìn)立法院審議，衝擊市場(chǎng)信心，讓投機(jī)客縮手，淡出預(yù)售市場(chǎng)，是2022年1-4月預(yù)售屋「交易件數(shù)、總銷金額」雙減的主因。
 
若觀察七大都會(huì)區(qū)預(yù)售交易市況，葉凌棋指出，2022年前4月臺(tái)中交易件數(shù)僅剩5001件，較2021年9-12月的10769件大幅減少53.6％，交易量已腰斬，而高雄更是瞬間轉(zhuǎn)冷，不論是交易件數(shù)或總銷金額均衰退超過六成，交易量能甚至不到2021年9-12月的四成水準(zhǔn)，顯示五大修法重點(diǎn)精準(zhǔn)打擊，讓預(yù)售市場(chǎng)冷卻的狀況相當(dāng)明顯。
 
葉凌棋表示，觀察2022年1-4月七大都會(huì)區(qū)預(yù)售屋平均總價(jià)發(fā)現(xiàn)，七大都會(huì)區(qū)購屋門檻再度提高，全數(shù)突破1100萬元，且臺(tái)中房?jī)r(jià)漲幅最為明顯，2022年1-4月平均總價(jià)為1714萬元，與2019年同期相比，4年漲幅高達(dá)85.8％，且已超車新北的1704萬。而桃園市北臺(tái)灣房?jī)r(jià)凹陷區(qū)，購屋總價(jià)除了較雙北更為實(shí)惠外，甚至比新竹縣市低，成為雙北、新竹縣市民眾移居的首選。葉凌棋補(bǔ)充，七大都會(huì)區(qū)中以高雄平均總價(jià)最低，2019年時(shí)房?jī)r(jià)仍高於臺(tái)南，但2020年後臺(tái)南各項(xiàng)重大建設(shè)齊發(fā)，民間投資、設(shè)廠等利多題材帶動(dòng)下，讓臺(tái)南預(yù)售屋平均總價(jià)連續(xù)3年超越高雄，四年房?jī)r(jià)漲幅逾六成。
 
此外，統(tǒng)計(jì)2019年至2022年七都預(yù)售屋平均總價(jià)漲幅，比對(duì)勞動(dòng)部公布的「勞工平均提繳工資」，發(fā)現(xiàn)七大都會(huì)區(qū)近四年平均提繳工資成長(zhǎng)幅度在6.2％至8.8％之間，但近四年預(yù)售屋平均總價(jià)漲幅驚人，尤其以臺(tái)中上漲85.8％最多，其次則是新竹縣市與臺(tái)南市，漲幅均逾六成，而桃園也上漲逾5成，高雄漲幅43.1％，葉凌棋說明，除了雙北市4年房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)溫和外，桃園以南五大都會(huì)區(qū)都有四成以上的漲幅，但比對(duì)平均提繳工資的增長(zhǎng)，仍是杯水車薪。(圖二)
 
葉凌棋補(bǔ)充，若將近四年預(yù)售屋平均總價(jià)與薪資漲幅相比，臺(tái)中的房?jī)r(jià)漲幅是薪資漲幅的11.4倍最為驚人，其次則是新竹縣市的10.5倍，桃園與臺(tái)南則在近8倍之多，薪資增長(zhǎng)的速度比不上房?jī)r(jià)飆漲的速度由此可知，顯示一般受薪階級(jí)若想僅憑藉薪資收入購買預(yù)售屋，恐怕是個(gè)艱鉅任務(wù)。
 
政府五招打炒房奏效！全臺(tái)預(yù)售轉(zhuǎn)售量大增24.1％
 
葉凌棋表示，政府於2021年12月祭出「平均地權(quán)條例修正草案」五大修法重點(diǎn)，觀察打炒房政策推出前後的預(yù)售屋轉(zhuǎn)售刊登量，可以看出政策推出後的市場(chǎng)反應(yīng)，藉以觀察政策效果。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年6月全臺(tái)預(yù)售屋轉(zhuǎn)售量較2021年未推出五大修法重點(diǎn)前的11月大增24.1％，整體預(yù)售量暴增3800件左右，顯示政府五大措施打炒房政策推出後，確實(shí)獲得成效，讓投機(jī)客紛紛搶下車。若觀察七大都會(huì)區(qū)預(yù)售屋轉(zhuǎn)售量變化，桃園激增45.8％，臺(tái)中、高雄也都有三成五以上的增幅。
 
2022年房市呈「價(jià)平量縮」格局  估2022全年交易量在32.0-33.7萬棟之間
 
葉凌棋說明，目前看來，全球高通膨的現(xiàn)象短時(shí)間內(nèi)難以緩解，各國(guó)升息仍將持續(xù)，臺(tái)灣也恐難置身事外，而不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期在快速升息與通膨危機(jī)的衝擊下，全球經(jīng)濟(jì)有衰退風(fēng)險(xiǎn)，而國(guó)內(nèi)尚有房市政策不確定性，且國(guó)內(nèi)疫情仍在高原期，不可掉以輕心，即使疫情趨緩，預(yù)期下半年房市表現(xiàn)難有以往疫後的激情表現(xiàn)，預(yù)估2022年房市呈現(xiàn)「價(jià)平量縮」格局。觀察上半年表現(xiàn)與各項(xiàng)房市變數(shù)判斷，預(yù)估2022年房市交易量約32.0至33.7萬棟之間，與2021年同期相比減少3％至8％左右。
 
影響下半年房市四大變數(shù)！通膨、升息、經(jīng)濟(jì)情勢(shì)與房市政策
 
葉凌棋表示：俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)仍未有消停跡象，因戰(zhàn)事引發(fā)的全球高通膨危機(jī)恐將持續(xù)，而全球央行將藉由升息、貨幣緊縮來抑制通膨的目標(biāo)不會(huì)改變，金融市場(chǎng)出現(xiàn)大幅震盪的狀況也可能持續(xù)一段時(shí)間，全球經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)恐面臨下行風(fēng)險(xiǎn)，衝擊民眾信心。而國(guó)內(nèi)尚有五大措施修法等房市政策變數(shù)，加上疫情仍未能看到終點(diǎn)的狀況下，下半年房市表現(xiàn)充滿挑戰(zhàn)，因此，通膨、升息、經(jīng)濟(jì)情勢(shì)與房市政策將是決定下半年房市交易量的關(guān)鍵。